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Sí. Tulum se encuentra en la «zona restringida», la franja de 50 km a lo largo de las costas donde un extranjero no puede ser titular directo de un inmueble. La ley mexicana prevé para ello el fideicomiso: con un permiso de la Secretaría de Relaciones Exteriores (SRE), un banco mexicano figura en el título y usted sigue siendo el beneficiario exclusivo. Usted habita, renta, remodela, vende y transmite su propiedad con libertad, como cualquier propietario.

Un fideicomiso es un contrato en el que un banco mexicano (con mayor frecuencia Banco del Bajío, Mifel o Scotiabank) figura en el título con un papel puramente administrativo, mientras que usted es el beneficiario. Se establece por 50 años y se renueva indefinidamente. Un mismo fideicomiso puede ser detentado por hasta 5 personas físicas. Para la sucesión, cada fideicomisario designa un fideicomisario sustituto, que hereda el fideicomiso en caso de fallecimiento. En 2026, considere el permiso de la SRE de 21,650 pesos, unos 450 USD de derecho de apertura y 550 USD por el primer año, y después unos 550 USD al año.

El fideicomiso conviene para una residencia o una villa de renta: es más sencillo y mucho más económico al año. La sociedad mexicana (S. de R.L. o S.A. de C.V.) resulta interesante a partir de 2 o 3 propiedades, porque el fideicomiso se paga por propiedad, o si usted invierte desde una sociedad francesa ya existente. Su constitución cuesta entre 30,000 y 40,000 pesos, y después unos 3,000 pesos al mes de contabilidad por las declaraciones mensuales obligatorias. En caso de duda, el fideicomiso sigue siendo la vía por defecto.

En México, los gastos corren por cuenta del comprador. Para la transmisión de la propiedad (impuesto sobre adquisición ISABI del 4 % en Tulum, honorarios del notario público y derechos de inscripción en el Registro Público de la Propiedad), considere entre 7 y 8 % del valor de la operación. Un comprador extranjero suma los gastos del fideicomiso y luego el impuesto predial anual. En un condominio, prevea también las cuotas de mantenimiento (HOA).

El impuesto predial es muy moderado en Tulum: 0.17 % del valor catastral para un inmueble construido y 0.5 % para un terreno. El valor catastral se actualiza al valor de la escritura en cada transacción, por lo que en la práctica se calcula sobre su precio de compra en pesos.

Según Harmony Real Estate, las villas de alto nivel bien ubicadas y bien administradas ofrecen en 2026 rendimientos netos del orden de 7 a 9 %, frente a veces 3 a 5 % en los condominios pequeños de zonas saturadas. Desconfíe de las promesas de 10 a 14 % netos: suelen ser rendimientos brutos teóricos, calculados sin la administración (del 20 al 30 % de los ingresos brutos en una gestión completa), las comisiones de plataformas, la vacancia y los gastos.

Hay tres puntos que revisar antes de firmar: el título de propiedad (escritura), inscrito en el Registro Público de la Propiedad a nombre del vendedor real; el certificado de libertad de gravamen, que acredita que el inmueble está libre de deudas, hipotecas y embargos; y la situación fiscal, con el impuesto predial al corriente. En el caso de un terreno, también revisamos sus planos catastrales. Casi todos los problemas vienen de un expediente mal verificado desde el principio.

El proceso completo suele tomar entre 60 y 90 días, y a veces más en expedientes complejos. Conviene tenerlo en cuenta en su calendario.

Sí, y Harmony Real Estate considera que es la estrategia más pertinente en 2026: adquirir un terreno bien ubicado y con buen título, y construir en él una villa de alto nivel destinada a la renta. Así se controlan la calidad y el costo, y se apunta al segmento de villas de alto nivel, más resistente que el de los condominios pequeños en preventa. Harmony Construction ofrece soluciones de construcción llave en mano y modelos de villas en Tulum.

Harmony Real Estate es una inmobiliaria de Tulum (Quintana Roo, México), nacida en 2009 como desarrollador y urbanizador. Ha vendido más de 1,000 terrenos y hoy asesora a compradores en reventa, villas y construcción. El equipo atiende a sus clientes en español, inglés y francés.